Dans la dernière version de l’art.59 LCI, il y a un nouveau alinéa 3bis, qui définit la surfaace de pleine terre.

Une surface en pleine terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées par la demande d’autorisation de construire doit être préservée.

Dans la pratique, toute nouvelle demande d’autorisation en zone 5 doit être accompagné d’un calcul de l’indice de verdure (IVER), qui détermine l’espace en pleine terre. Dans cet indice, on compte comme surface en pleine terre toute surface libre de constructions en surface ou en sous sol et non revetue.

Dans les projets de rénovation situées dans des projets de villas mitoyennes, seules les parcelles objet de l’autorisation de construire rentrent en compte dans le calcul de l’indice de pleine terre. Donc les maisons situées au milieu de la bande auront moins de possibilités d’extension (piscines, vérandas, etc.) que celles que se trouvent en tête de la bande.

Pour contourner ce point, il faudra déposer une demande au nom de l’ensemble des propriétaires de la bande de maisons, avec un projet global des aménagements extérieurs.

Une toiture végétalisée ne rentre pas en compte dans le calcul de la surface en pleine terre, même si elle recouvre un espace souterrain (garage, cave) et se trouve au même niveau que le reste des surfaces vertes de la parcelle.

Les espaces pavés ne comptent pas dans le calcul de la surface en pleine terre, même si les pavés sont perméables et ils sont posés à même le sol.

Les jardins de poche ne comptent pas dans le calcul de la surface en pleine terre. Seul les espaces d’un seul tenant comptent. Il y a quand même une marge d’appreciation assez vaste pour dire quels espaces sont d’un seul tenant et quels espaces ne le sont pas.

L’objectif du Canton de Genève est d’avoir un minimum de 40% et idéalement 60%, de surface de pleine terre.

Dans les projets de nouvelles constructions, il faut donc viser d’ores et déjà un minimum de 60% de surface en pleine terre. On privilégiera donc les constructions sur 3 étages, avec des garages souterrains groupés et des espaces de stockage dans les combles.

Dans les projets de rénovation, si la surface en pleine terre est en dessous du 40%, il est impossible d’imperméabiliser des nouvelles surfaces pour la construction d’une extension, d’une véranda ou d’une piscine. Il faudra donc construire ces espaces sur des surfaces déjà imperméabilisées, notamment sur des terrasses ou sur les toitures des garages.

Pour les projets de rénovation où la surface en pleine terre se situe entre le 40% et le 60%, il faudra voir au cas par cas avec la Commune ou le Canton.

Vous trouverez ici la méthode de calcul de la surface en pleine terre, et ici la marche à suivre pouir la densification de la zone 5.

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