L’investissement immobilier n’est jamais sans risque, et ces risques varient fortement d’une région du monde à l’autre.

Selon les marchés, le principal danger peut venir de l’évolution démographique et économique, de la géopolitique ou encore de la stabilité politique et institutionnelle. Chaque région possède donc ses propres fragilités, qu’il est essentiel de comprendre avant d’investir.

On peut regrouper ces risques en trois grandes catégories, qui se manifestent différemment selon les pays et les territoires.

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1. Europe occidentale: stagnation et concentration

Le principal risque immobilier en Europe occidentale n’est probablement pas celui d’un effondrement brutal.

Il est beaucoup plus lent.

C’est celui de la stagnation économique, du vieillissement démographique et d’une concentration progressive de la population et de la richesse dans un nombre relativement limité de métropoles et de régions dynamiques.

L’économie de la zone euro traverse actuellement une période de croissance faible. Le FMI ne prévoit plus que 0,9 % de croissance pour la zone euro en 2026 et souligne parmi les problèmes structurels du continent le vieillissement de la population et la faiblesse persistante de la croissance de la productivité.

Cela ne signifie évidemment pas que toute l’Europe occidentale va perdre sa population ou s’appauvrir uniformément.

La réalité est beaucoup plus géographique.

Certaines métropoles continuent d’attirer habitants, capitaux, immigrés qualifiés et entreprises, tandis que de nombreuses petites villes et régions rurales vieillissent et perdent progressivement des habitants.

L’OCDE estime que certaines régions pourraient perdre plus de 20 % de leur population d’ici 2050. Elle constate également que le déclin démographique s’accompagne souvent de logements vacants, d’une baisse de la valeur immobilière et d’une diminution de la base fiscale permettant de financer les services publics.

Deux marchés immobiliers peuvent alors coexister dans un même pays

D’un côté :

Paris, Genève, Amsterdam, Londres, Milan, Munich ou certaines villes universitaires et métropolitaines.

La population y reste concentrée, le foncier est rare et la demande de logements importante.

De l’autre :

des petites villes et des territoires ruraux où la demande immobilière diminue progressivement.

L’écart peut devenir considérable.

Selon l’OCDE, les prix immobiliers des grandes agglomérations sont aujourd’hui très supérieurs à ceux des petites villes ; sur la dernière décennie analysée, les grandes zones urbaines ont également connu une progression des prix bien plus forte.

Dans les territoires connaissant un déclin démographique profond, le problème n’est même plus nécessairement le prix théorique du bien.

C’est parfois l’absence d’acheteurs.

Un appartement peut conserver une valeur cadastrale ou affichée tout en devenant extrêmement difficile à vendre.

À l’extrême, lorsque le coût des travaux, des taxes et de l’entretien dépasse les perspectives de revente ou de location, la valeur économique réelle du bâtiment peut devenir presque nulle.

Mais les grandes villes ont leur propre risque

On pourrait donc conclure qu’il suffit d’investir dans les grandes métropoles.

Ce n’est pas si simple.

Lorsque la demande devient très forte et que le logement devient politiquement sensible, les pouvoirs publics interviennent davantage.

Encadrement des loyers, protection accrue des locataires, restrictions sur les locations saisonnières, normes énergétiques, fiscalité sur les résidences secondaires ou logements vacants : l’immobilier devient progressivement un secteur de plus en plus réglementé.

Le paradoxe de l’Europe occidentale est donc assez intéressant :

dans les territoires en déclin, le risque est de ne plus avoir assez de demande ; dans les territoires attractifs, le risque est que la demande soit tellement forte que la rentabilité immobilière devienne un sujet politique.

Pour un investisseur, le risque européen est donc essentiellement un risque de sélection territoriale et réglementaire.

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2. Europe orientale, Balkans, Caucase et Moyen-Orient: le risque géopolitique

Une deuxième famille de risques apparaît lorsqu’on se déplace vers l’est et le sud-est de l’Europe.

Ces régions peuvent offrir des opportunités immobilières remarquables :

prix encore relativement faibles, croissance de certaines villes, tourisme, investissements internationaux et parfois fiscalité avantageuse.

Certaines périodes peuvent même être extraordinairement prospères.

Le problème est ailleurs.

Une partie de ces territoires se trouve dans un espace où se croisent plusieurs sphères d’influence :

Union européenne, États-Unis, Russie, Turquie, Iran et différentes puissances régionales.

Les équilibres peuvent rester stables pendant dix, vingt ou trente ans.

Puis changer rapidement.

Le risque des frontières

L’Europe occidentale nous a habitués à considérer les frontières nationales comme pratiquement immuables.

Ce n’est pas nécessairement le cas partout.

L’espace compris entre l’Europe orientale et le Caucase a connu au cours des dernières décennies plusieurs conflits ayant créé :

• des régions séparatistes ;
• des territoires de facto indépendants ;
• des États ou entités partiellement reconnus ;
• des modifications du contrôle territorial.

Transnistrie, Abkhazie, Ossétie du Sud et, historiquement, le Haut-Karabakh illustrent différentes formes de ces conflits territoriaux ou « gelés ».

Pour l’immobilier, c’est un risque particulièrement difficile

Une entreprise peut parfois déplacer son activité.

Un portefeuille financier peut être vendu rapidement.

Un immeuble reste exactement là où il se trouve.

Un investisseur immobilier peut donc se retrouver avec un actif dont :

• le pays de référence change ;
• la monnaie change ;
• la législation change ;
• la reconnaissance internationale devient incertaine ;
• le système bancaire ne fonctionne plus normalement ;
• ou le marché des acheteurs disparaît temporairement.

Cela ne signifie évidemment pas qu’il ne faut jamais investir dans ces régions.

Au contraire, les prix peuvent précisément être intéressants parce qu’une partie du risque géopolitique est intégrée dans les valorisations.

Mais ce sont des régions où je serais particulièrement attentif à une règle :

Ne jamais concentrer une part trop importante de son patrimoine dans un seul pays ou dans une seule zone géopolitique.

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3. Afrique de l’Est: la transition politique

L’Afrique de l’Est présente presque le problème inverse de celui de nombreuses régions européennes.

La population augmente rapidement.

La région connaît également une croissance économique importante, une urbanisation soutenue et un développement progressif des infrastructures.

Les villes grandissent, de nouveaux quartiers apparaissent et les économies cherchent progressivement à augmenter leur capacité industrielle.

Pour l’immobilier, cette combinaison — population jeune, croissance urbaine et développement économique — est particulièrement intéressante.

Mais elle comporte un risque politique spécifique.

Dans plusieurs pays de la région, une partie importante de la stabilité contemporaine s’est construite autour de dirigeants ou de systèmes politiques restés en place pendant de longues périodes.

À un moment ou à un autre, ces systèmes devront connaître une transition.

Cette passation de pouvoir peut se dérouler de manière parfaitement ordonnée.

Mais après plusieurs décennies de stabilité politique relative, une succession importante peut aussi ouvrir une période d’incertitude : rivalités internes, changements d’orientation économique, manifestations, modifications réglementaires ou recomposition des équilibres institutionnels.

Tous les pays d’Afrique de l’Est ne présentent évidemment pas ce risque de la même manière.

Certains disposent déjà d’une tradition plus importante d’alternance ou de transitions présidentielles institutionnalisées.

Il faut donc analyser chaque marché séparément.

Pour un investisseur immobilier, le point essentiel est surtout de ne pas confondre stabilité passée et stabilité garantie dans le futur.

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Comment gérer ces risques ?

La première erreur serait de chercher une région sans risque. Elle n’existe pas. L’Europe occidentale offre une forte stabilité institutionnelle, mais elle est exposée au vieillissement, à la stagnation de certains territoires et à une réglementation croissante de l’immobilier. L’Europe orientale, les Balkans ou le Caucase peuvent offrir des prix attractifs, mais avec un risque géopolitique supérieur. L’Afrique de l’Est bénéficie de dynamiques démographiques et économiques beaucoup plus favorables, tout en présentant des risques politiques, monétaires et institutionnels plus élevés.

La meilleure protection consiste donc à éviter la concentration. Un patrimoine entièrement situé dans un seul pays dépend d’une seule fiscalité, d’une seule monnaie, d’un seul système politique et d’un seul marché immobilier. À l’inverse, plusieurs investissements de taille raisonnable répartis entre différentes régions permettent de limiter l’impact d’un problème localisé. Cette diversification doit aussi se faire à l’intérieur des régions : deux pays voisins, deux villes ou même deux quartiers peuvent avoir des trajectoires très différentes.

Enfin, la diversification géographique ne remplace pas la prudence élémentaire. Il faut limiter la taille de chaque investissement, vérifier précisément le droit de propriété, tenir compte du risque de change, éviter un endettement excessif et toujours réfléchir à la revente avant d’acheter. Le véritable objectif n’est pas de trouver un pays « sans risque », mais de construire progressivement un patrimoine qui ne dépende jamais entièrement d’un seul marché.

Diversifier les biens est utile. Diversifier les pays l’est tout autant.

Cet article présente une réflexion générale sur la diversification géographique et le risque immobilier. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal individualisé. Tout investissement international doit faire l’objet d’une analyse spécifique du marché, du bien, du droit local, de la fiscalité et de la situation personnelle de l’investisseur.

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