Pour un agent immobilier, un gestionnaire de fortune ou un conseiller patrimonial, la diversification fait partie des principes fondamentaux de la gestion du risque.
Pourtant, en matière d’immobilier, cette diversification reste souvent limitée.
Un client peut disposer d’un portefeuille financier réparti entre plusieurs devises, plusieurs secteurs et plusieurs classes d’actifs, tout en conservant l’essentiel de son patrimoine immobilier dans un seul pays — généralement celui dans lequel il réside.
C’est précisément sur ce point que nous souhaitons intervenir.
Notre objectif n’est pas de concurrencer les professionnels qui disposent déjà d’un excellent réseau en Suisse, en France ou sur les marchés internationaux du luxe.
Nous proposons au contraire une offre complémentaire : permettre à leurs clients d’accéder à des investissements immobiliers de taille plus modeste, généralement compris entre 30’000 et 300’000 CHF, dans des marchés qu’ils couvrent rarement.
Parmi les pays que nous étudions actuellement :
Italie, Chypre, Kenya et Ouganda.
L’idée est simple :
compléter un portefeuille immobilier existant par plusieurs investissements de taille réduite, répartis entre différentes économies, devises et dynamiques de marché.
Compléter, plutôt que remplacer, les investissements traditionnels
Un client qui possède déjà une résidence principale en Suisse, un appartement locatif en France et éventuellement un bien de prestige à l’étranger dispose déjà d’un patrimoine immobilier important.
Mais une grande partie de ce patrimoine reste souvent exposée aux mêmes économies européennes occidentales.
Il peut alors être intéressant d’ajouter des actifs répondant à d’autres logiques :
- immobilier locatif dans une ville en croissance ;
- petit appartement dans un marché émergent ;
- actif résidentiel en euros dans une région méditerranéenne ;
- investissement dans une économie présentant une démographie ou un cycle immobilier différent.
Le but n’est pas nécessairement de rechercher le rendement maximal.
Il s’agit avant tout de réduire la concentration géographique du portefeuille.
Des tickets d’investissement accessibles
L’un des principaux intérêts de ces marchés est le niveau de capital nécessaire.
Sur certains marchés immobiliers européens, 100’000 CHF représentent à peine l’apport nécessaire pour financer un appartement.
Ailleurs, cette même somme peut être répartie entre plusieurs actifs.
À titre d’exemple, un portefeuille de 100’000 CHF pourrait être structuré autour de plusieurs investissements :
- un appartement au Kenya ;
- un appartement en Ouganda ;
- un ou plusieurs petits actifs locatifs ou places de stationnement en Europe.
Le principe n’est pas de reproduire systématiquement cette allocation, mais de montrer qu’un client peut construire une diversification immobilière internationale sans disposer de plusieurs millions de francs.
Nous travaillons généralement sur des montants compris entre :
30’000 CHF et 300’000 CHF
Ce segment est particulièrement intéressant car il est rarement couvert par les acteurs traditionnels de l’immobilier international, davantage concentrés sur les résidences secondaires haut de gamme ou les investissements institutionnels.
Italie : des marchés à analyser ville par ville
L’Italie offre une grande diversité de situations.
Il ne s’agit pas d’investir simplement « en Italie », mais de sélectionner une ville, un quartier et une stratégie adaptés au profil du client.
Certaines zones peuvent convenir à :
- de la location résidentielle ;
- de la location moyenne durée ;
- du tourisme ;
- des actifs de petite taille ;
- des garages ou places de stationnement.
Rome, Turin, certaines villes du nord et plusieurs marchés du sud peuvent présenter des opportunités très différentes.
L’intérêt est précisément de pouvoir utiliser l’Italie comme une composante spécifique d’un portefeuille, plutôt que comme une destination unique.
Chypre : une diversification européenne et internationale
Chypre présente un profil différent.
Elle permet de rester dans un environnement européen tout en investissant dans une économie fortement tournée vers les résidents internationaux.
Des marchés comme Limassol ou Paphos peuvent être intéressants pour des clients souhaitant conserver une exposition en euros tout en diversifiant géographiquement leurs actifs.
Chypre peut ainsi jouer un rôle intermédiaire entre les marchés immobiliers traditionnels d’Europe occidentale et des marchés à croissance plus rapide.
Kenya : un grand marché urbain en développement
Le Kenya représente une logique différente.
Nairobi est aujourd’hui un important centre économique d’Afrique de l’Est, avec une population urbaine croissante, une importante communauté internationale et un marché immobilier neuf très actif.
L’un des intérêts majeurs pour un investisseur européen est le ticket d’entrée.
Dans certains segments, des appartements modernes peuvent être accessibles avec des budgets très inférieurs à ceux nécessaires en Suisse ou dans les principales métropoles européennes.
Cela permet d’intégrer Nairobi dans un portefeuille sans devoir concentrer une part excessive du patrimoine du client sur ce marché.
Le Kenya peut ainsi devenir la composante croissance d’une allocation immobilière plus large.
Ouganda : intervenir plus tôt dans le cycle de développement
L’Ouganda est un marché encore moins mature.
Kampala et sa région connaissent une urbanisation rapide, avec des prix immobiliers qui restent relativement accessibles.
Le niveau de risque est évidemment supérieur à celui d’un investissement en Suisse ou en France.
Mais c’est précisément pour cette raison que nous privilégions des investissements de taille limitée.
Une exposition de 30’000 ou 40’000 CHF dans un marché émergent peut être cohérente dans le cadre d’un patrimoine beaucoup plus important, à condition que le client comprenne clairement les risques et que l’opération soit correctement structurée.
L’idée n’est jamais de transférer une part importante du patrimoine vers un seul marché émergent.
Il s’agit de construire une petite exposition à une économie différente.
Une logique de portefeuille
Nous pensons qu’un portefeuille immobilier international peut être structuré selon plusieurs fonctions.
Actifs défensifs
Suisse, France ou autres marchés matures.
Objectif : stabilité, visibilité, liquidité relative.
Actifs intermédiaires
Italie ou Chypre.
Objectif : diversification géographique avec un environnement juridique et économique relativement familier.
Actifs de croissance
Kenya ou Ouganda.
Objectif : bénéficier de marchés plus jeunes, d’une urbanisation rapide et de prix d’entrée plus faibles, en contrepartie d’un niveau de risque supérieur.
Un portefeuille peut ainsi combiner plusieurs dynamiques sans demander au client de choisir entre « Europe » et « Afrique ».
Notre rôle
Nous intervenons comme accompagnateur indépendant du client.
Nous ne cherchons pas à remplacer le gestionnaire de fortune, l’agent immobilier habituel ou le conseiller bancaire.
Au contraire, notre travail commence là où leur réseau s’arrête.
Nous pouvons notamment :
- identifier des marchés correspondant au profil du client ;
- rechercher et comparer des opportunités ;
- présélectionner des projets ;
- analyser la cohérence entre prix d’achat et revenus locatifs ;
- établir un premier scénario de rendement et de risque ;
- identifier les interlocuteurs locaux ;
- coordonner les échanges avec les professionnels du pays concerné ;
- accompagner le client pendant le processus d’acquisition ;
- faciliter le suivi après l’achat.
Les aspects juridiques, fiscaux, bancaires et successoraux restent naturellement traités par les professionnels compétents dans les juridictions concernées.
Une approche indépendante
Un élément est particulièrement important dans notre modèle :
nous ne dépendons pas des commissions versées par les agences ou promoteurs locaux pour sélectionner les investissements.
Notre client reste donc au centre de la mission.
Cela permet également aux professionnels qui nous adressent leurs clients de conserver leur propre relation de confiance avec eux.
Nous ne souhaitons pas « récupérer » leur clientèle.
Nous intervenons comme un spécialiste complémentaire de l’investissement immobilier international sur des marchés qu’ils ne couvrent pas directement.
Une opportunité pour les agents immobiliers et gestionnaires de fortune
Pour un professionnel disposant déjà d’un portefeuille de clients patrimoniaux, cette approche permet d’élargir considérablement la gamme de solutions proposées.
Un client peut ainsi continuer à :
- financer ses investissements avec sa banque habituelle ;
- conserver son gestionnaire de fortune ;
- travailler avec ses interlocuteurs immobiliers en Suisse ou en France ;
tout en ajoutant progressivement :
- 30’000 CHF en Ouganda
- 50’000 CHF au Kenya,
- 150’000 CHF en Italie,
- 200’000 CHF à Chypre,
Le professionnel conserve donc la relation globale avec son client, tandis que nous apportons l’expertise et le réseau nécessaires pour accéder à ces marchés spécifiques.
Pourquoi cette approche peut devenir intéressante aujourd’hui
Pendant longtemps, l’immobilier international était principalement associé :
- aux résidences secondaires ;
- aux propriétés de luxe ;
- aux grandes fortunes ;
- ou à l’expatriation.
Les évolutions des marchés immobiliers permettent aujourd’hui d’envisager une autre logique.
Un investisseur peut construire progressivement un portefeuille composé de plusieurs petits actifs dans plusieurs pays.
Cette approche permet de passer d’une logique :
« Où acheter mon prochain appartement ? »
à une logique :
« Comment répartir intelligemment mon patrimoine immobilier entre plusieurs économies ? »
C’est cette seconde question qui nous intéresse.
Vous avez des clients qui souhaitent investir autrement ?
Nous souhaitons actuellement développer des partenariats avec :
- agents immobiliers ;
- courtiers ;
- gestionnaires de fortune ;
- family offices ;
- conseillers patrimoniaux ;
- professionnels travaillant avec des investisseurs privés.
L’objectif n’est pas de remplacer les solutions qu’ils proposent déjà, mais de leur offrir un accès à des marchés complémentaires et à des investissements généralement compris entre 30’000 et 300’000 CHF.
Si certains de vos clients souhaitent diversifier une partie de leur patrimoine immobilier en Italie, à Chypre ou en Afrique de l’Est, nous pouvons étudier avec vous les solutions les plus adaptées.
Un seul patrimoine. Plusieurs pays. Plusieurs économies. Plusieurs sources de revenus.
La Ville Nouvelle, Atelier d'Architectes 
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