Depuis quelque temps, je m’intéresse de plus en plus aux investissements immobiliers à l’étranger.
Au départ, mon raisonnement était assez simple : je ne veux pas que l’ensemble de mes revenus et de mon patrimoine dépende d’un seul pays.
Quand on vit en Suisse, on a naturellement tendance à investir en Suisse. Quand on vit en France ou en Italie, on regarde d’abord ce qui existe autour de chez soi.
Mais pourquoi se limiter ainsi ?
Les conditions économiques changent. Les lois changent. La fiscalité change. Certaines villes se développent, d’autres déclinent. Et un marché immobilier qui était très intéressant il y a dix ans peut devenir beaucoup moins attractif aujourd’hui.
J’ai donc commencé à regarder ce qui existait ailleurs.
Mon objectif n’est pas de trouver un pays miracle dans lequel placer tout mon argent. C’est même exactement l’inverse.
Je cherche à construire progressivement plusieurs petites sources de revenus immobiliers dans différents pays, avec des budgets relativement bas lorsque cela est possible.
Un investissement ici. Un autre ailleurs. Différentes villes, différentes économies, éventuellement différentes monnaies.
Si un marché traverse une mauvaise période, les autres continuent à produire des revenus.
Après avoir étudié plusieurs pays, voici les marchés que je trouve aujourd’hui intéressants, et ceux qui m’intéressent beaucoup moins.
Suisse: la sécurité avant tout
Si on vit en Suisse, l’immobilier suisse reste probablement l’un des investissements les plus rassurants.
Le pays est extrêmement stable et les conditions permettant de financer un achat immobilier par crédit hypothécaire restent intéressantes.
En revanche, les prix sont élevés. Et pour une personne domiciliée à l’étranger, acheter un logement en Suisse peut être très compliqué en raison des restrictions applicables aux acquisitions immobilières par des non-résidents.
Personnellement, je préfère éviter les grandes villes. Genève, Lausanne ou Zurich sont des marchés solides, mais les prix d’entrée sont considérables, et les biens sont rares.
Je regarderais plutôt les régions intermédiaires, notamment le Chablais vaudois et valaisan, ainsi que les montagnes neuchâteloises.
Ce sont des endroits où il est encore possible de trouver des prix plus raisonnables tout en restant dans un environnement économique et juridique extrêmement stable.
Dans un portefeuille international, la Suisse serait donc pour moi l’investissement de sécurité.
France: je passerais mon tour
Il y a quelques années, la France pouvait être un choix intéressant.
Aujourd’hui, personnellement, je l’éviterais.
Ce n’est pas qu’il soit impossible d’y réaliser de bonnes opérations. Il existe évidemment des villes, des quartiers et des biens intéressants.
Le problème est plutôt l’accumulation des contraintes : fiscalité, réglementation locative, normes énergétiques, restrictions et changements réguliers de législation.
Pour un investisseur qui a la possibilité de choisir entre plusieurs pays, je trouve que le rapport entre rendement potentiel, contraintes administratives et risque réglementaire est devenu peu attractif.
Il existe simplement, à mes yeux, des marchés plus intéressants ailleurs.
Italie : surtout pour des opérations très ciblées
L’Italie offre à mon avis de meilleures conditions que la France, même si elle reste un marché relativement difficile.
J’y investirais principalement pour un projet auquel je crois particulièrement ou pour un coup de cœur immobilier.
Mon premier choix serait Rome.
Rome : offrir la vraie vie romaine
Rome est l’une des rares grandes villes italiennes qui conserve une dynamique démographique et économique importante avec Milan, mais sans atteindre partout les prix parfois extraordinaires de cette dernière.
Mais je ne chercherais pas forcément un appartement à côté du Colisée.
Je préférerais une maison ou un appartement dans un véritable quartier romain, à proximité d’une station de métro, avec une identité forte.
L’idée serait de proposer notamment de la location de courte durée en vendant une expérience différente :
« Venez vivre quelques jours comme un Romain. »
Les visiteurs pourraient découvrir les commerces, restaurants et quartiers fréquentés par les habitants tout en rejoignant facilement le centre en métro.
Deux autres villes italiennes hors des circuits classiques me semblent également intéressantes : Turin et Catane.
Turin : vivre près de Milan sans payer Milan
Turin est intéressante pour une raison presque opposée à Rome.
C’est une ville qui a souffert du déclin de son ancien modèle industriel et notamment de la réduction du poids de Fiat.
Cela a contribué à maintenir des prix immobiliers relativement faibles.
Mais Turin possède un énorme avantage : Milan est proche.
Il devient donc possible d’imaginer une offre destinée à une clientèle très spécifique : travailleurs à distance, indépendants, consultants ou entrepreneurs qui souhaitent pouvoir accéder régulièrement à l’écosystème économique milanais sans payer le prix d’un logement à Milan.
On pourrait ainsi proposer des appartements spécialement conçus pour cette clientèle : bureau confortable, excellente connexion internet, séjour de moyenne durée et accès facile à la gare.
Catane : soleil, prix accessibles et petites entreprises
Catane m’intéresse pour des raisons complètement différentes.
Il y a d’abord le climat, la mer et la qualité de vie.
Mais les prix relativement faibles permettent également d’imaginer des projets qui seraient beaucoup plus difficiles à réaliser dans le nord de l’Italie.
Il existe aussi une petite scène entrepreneuriale que je trouve intéressante.
Certaines activités relativement simples peuvent encore y être développées avec un capital limité.
Pour quelqu’un qui souhaite associer immobilier, activité professionnelle et qualité de vie, Catane mérite donc d’être étudiée.
Chypre : un petit marché international à surveiller
Chypre est un marché que je trouve particulièrement intéressant parce qu’il se situe un peu à mi-chemin entre plusieurs mondes.
On reste dans l’Union européenne et dans la zone euro, avec un cadre beaucoup plus familier pour un investisseur européen que celui d’un marché émergent.
Mais l’île attire en même temps une population très internationale : entrepreneurs, salariés de sociétés étrangères, professionnels travaillant à distance, retraités et personnes cherchant à s’installer dans un pays méditerranéen.
Deux marchés m’intéressent particulièrement : Limassol et Paphos.
Limassol est la ville la plus dynamique et internationale. On y trouve de nombreuses entreprises étrangères et une demande importante pour des logements modernes.
Le problème est que cette attractivité a déjà fait fortement monter les prix.
Je regarderais donc Limassol avec intérêt, mais en étant très sélectif sur les opérations.
Paphos me semble différente.
Le marché est plus petit et davantage orienté vers la qualité de vie, les résidents étrangers, les retraités et le tourisme.
Les prix peuvent également être plus accessibles.
Chypre pourrait ainsi avoir une place intéressante dans un portefeuille international : plus dynamique et internationale que certains marchés européens traditionnels, tout en restant dans un environnement européen et dans la zone euro.
Ce n’est pas nécessairement là que je chercherais le rendement maximal.
J’y verrais plutôt un compromis entre diversification, qualité de vie, environnement international et sécurité juridique européenne.
Émirats : beaucoup plus prudent qu’il y a quelques années
Il y a quelques années, j’aurais probablement placé les Émirats très haut dans cette liste.
Aujourd’hui, je suis beaucoup plus prudent.
Pendant plusieurs années, tout le monde voulait investir à Dubaï.
Et lorsqu’un investissement devient une évidence pour tout le monde, je commence justement à m’en méfier.
Le risque est de ne plus acheter un bien parce qu’il répond à une véritable demande locale, mais parce qu’un excellent réseau commercial sait le vendre aux investisseurs étrangers.
Les prix ont également beaucoup progressé.
À cela s’ajoute actuellement un contexte géopolitique régional que je préfère intégrer dans mon analyse.
Cela ne signifie pas qu’il n’existe plus de bonnes opérations aux Émirats.
Mais avec un capital limité, ce ne serait aujourd’hui pas ma priorité.
Ouganda et Kenya : mes grandes découvertes récentes
C’est probablement la partie la plus intéressante de mes recherches récentes.
Le Kenya et l’Ouganda sont deux marchés très différents des marchés européens.
Ce sont aussi deux économies en développement rapide.
Nairobi et Kampala grandissent. De nouveaux quartiers apparaissent, de nouveaux immeubles sont construits et les infrastructures se développent progressivement.
Cette croissance est accompagnée par une augmentation des besoins en logements, notamment dans les segments destinés aux classes moyennes et supérieures urbaines, aux expatriés et aux professionnels.
Mais ce qui change complètement la logique d’investissement est le prix d’entrée.
Sur certains projets, on peut commencer à étudier des investissements de l’ordre de 30’000 CHF, avec des rendements locatifs pouvant tourner autour de 5 %, voire davantage selon les opérations, avant charges, fiscalité et vacance.
Évidemment, un rendement élevé n’est jamais gratuit.
On accepte des risques supplémentaires : monnaie, réglementation, qualité du promoteur, gestion locale, liquidité du marché ou évolution politique.
C’est justement pour cela que je ne mettrais jamais tout mon capital dans un seul projet.
Plusieurs petits investissements plutôt qu’un gros
C’est le cœur de la stratégie.
Si on dispose par exemple de 90’000 CHF, je conseille:
30’000 CHF + 30’000 CHF + 30’000 CHF
plutôt qu’un seul investissement de 90’000 CHF.
Et si possible, c’est mieux que ces trois investissements ne soient pas soient situés dans le même quartier.
C’est mieux d’investir dans plusieurs villes et, progressivement, plusieurs pays.
Un appartement peut moins bien fonctionner que prévu.
Une monnaie peut perdre de la valeur.
Une ville peut traverser une mauvaise période.
Une nouvelle réglementation peut réduire la rentabilité.
Mais il devient beaucoup moins probable que plusieurs investissements situés dans différents pays rencontrent exactement le même problème au même moment.
L’objectif : construire un revenu international
Au fond, l’objectif est assez simple.
On ne cherche pas à devenir propriétaire d’un grand nombre de logements pour le principe.
On cherche à créer des revenus réguliers provenant de plusieurs endroits du monde.
La Suisse peut apporter de la stabilité.
L’Italie peut offrir certaines opérations particulières.
Chypre peut apporter une diversification en euros dans une économie très internationale.
L’Afrique de l’Est peut apporter davantage de croissance et des tickets d’entrée beaucoup plus faibles.
Et dans quelques années, d’autres marchés seront probablement venus s’ajouter à cette liste.
Je ne crois donc pas au « meilleur pays pour investir ».
Je crois plutôt à une combinaison de marchés.
Un pays pour la sécurité.
Un autre pour le rendement.
Un autre pour la croissance.
Et surtout, ne jamais dépendre entièrement d’un seul endroit.
Vous réfléchissez vous aussi à investir à l’étranger ?
C’est précisément le type de stratégie que nous développons.
Nous recherchons des marchés, rencontrons des professionnels locaux, comparons les projets et essayons surtout de comprendre où se trouve la véritable demande immobilière, au-delà des promesses commerciales.
Nous ne publions volontairement pas tous les projets, partenaires et emplacements que nous étudions.
Parce que la véritable valeur n’est pas de savoir que l’on peut investir au Kenya, à Chypre ou en Italie.
La véritable valeur est de savoir quoi acheter, où, à quel prix et avec qui.
Si vous disposez d’un capital que vous souhaitez progressivement répartir entre plusieurs marchés, nous pouvons étudier avec vous une stratégie adaptée à votre situation.
Vous voulez établir votre propre plan d’investissement immobilier international ? Contactez-nous au +41 79 525 71 35.
Nous partirons de votre budget, de vos objectifs et du niveau de risque que vous êtes prêt à accepter pour déterminer les marchés qui peuvent réellement avoir du sens pour vous.
Les montants et rendements évoqués sont indicatifs. Ils ne constituent pas une garantie de performance. Tout investissement immobilier comporte des risques et nécessite une analyse juridique, fiscale et financière adaptée à la situation de l’investisseur.
La Ville Nouvelle, Atelier d'Architectes 
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