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J’ai reçu ces derniers jours beaucoup de demandes depersonnes qui étaient intéressées à acheter à plusieurs un immeuble à rénover, pour en faire une coopérative ou une autre forme d’habitat partagé.

Vu que les questions se répètent assez souvent, j’ai fait une liste des points récurrents, auxquels il faudra prêter attention lors d’une opération de ce type.

Préférez la PPE à la location.

Beaucoup de personnes qui souhaitent acheter un immeuble à plusieurs viennent du monde coopératif, ou ont été inspirés par des projets coopératifs. Donc, leur première idée est de créer une coopérative, où tout le monde serait locataire.

Malheureusement, dans ces cas, la coopérative n’est pas la meilleure option.

1. La grande majorité des coopératives est financée par l’État. Dans la grande majorité des projets de coopérative, l’état intervient de manière ou d’une autre. Parfois l’État donne à la coopérative des terrains en droit de superficie, parfois il lui donne des aides financières, et dans tous les cas l’État demande à la coopérative de destiner à la location les appartements crées avec son aide. Du coup, l’usage locatif des appartements n’est pas un libre choix de la coopérative, mais plutôt une demande explicite de l’État.
2. Les projets d’habitat locatif sont plus difficiles à financer. Si vous allez à la banque et vous demandez un crédit pour la construction d’un immeuble locatif, on vous octroyera un crédit sur la base d’une rentabilité de l’immeuble de 5 à 6%. Si l’immeuble a une rentabilité de 5 ou 6%, pas de soucis: la banque vous financera le 80% de la valeur de l’immeuble. Par contre, louer les appartements pourra se réveler difficile. Si l’immeuble a une rentabilité entre 3 et 4% (comme c’est le cas dans la plupart des communes de l’Arc Lémanique) la banque vous financera seulement le 80% du 60% (ce qui donne le 48%) de la valeur de l’immeuble, et vous devrez financer avec vos fonds propres le 52% du prix de l’immeuble. Vice-versa, pour un projet d’habitat en PPE, la banque financera toujours le 80% du prix de votre appartement, indépendamment de son éventuelle valeur locative.
3. Les immeubles locatifs non subventionnés sont intéressants seulement si vous avez beaucoup d’argent. Si vous avez 3-4 millions qui dorment dans un compte à 0-1% d’intérêt, acheter un immeuble locatif avec un taux de rentabilité de 3-4% est une option intéressante: vous y gagnerez un meilleur rendement par rapport à des autres formes d’investissement. Même chose avec un immeuble avec un taux de rentabilité de 5-6% et quelques appartements vides: si le taux de rentabilité effectif est de 3-4%, l’opération est toujours intéressante. Par contre, si vous faites une opération d’achat d’un immeuble locatif en voulant minimiser les fonds propres, vous risquez de vous trouver rapidement en mauvaise posture, pour les raisons expliquées au point précédent.

Faites attention à la LDTR, à la LGZD, à la LPPPL et aux autres lois de protection des locataires.

Ces derniers temps, les cantons se sont dotés de lois visant à protéger le patrimoine bâti et non bâti des excès de la spéculation foncière:

• Le Canton de Genève a la LDTR, qui couvre l’ensemble des zones 1 à 4, et la LGZD, qui couvre les zones de développement.
• Le Canton de Vaud a la LPPPL, qui vise à préserver le parc locatif dans les zones où sévit la pénurie de logements (Lausanne et le reste de l’Arc Lémanique)
• Le Canton du Valais est en grande partie soumis à la Loi sur les Résidences Secondaires, qui interdit, sur la plupart des communes, d’utiliser les nouvelles constructions comme résidences secondaires.

Donc, avant de vous lancer dans un achat à plusieurs, il faudra vérifier que votre immeuble ne tombe pas dans un des cas prévus par une de ces lois.

Ayez un noyau de départ et un montant initial à investir.

Pour vous lancer dans le projet d’achat et rénovation d’un immeuble avec le but d’y habiter à plusieurs, il vous faudra deux choses:

1. Un petit noyau de départ qui soit assez petit pour prendre rapidement des décisions concernant l’achat de l’immeuble et l’opportunité ou pas de se lancer dans une opération. La taille idéale de ce noyau est comprise entre 1 et 3 familles. au dela de 3 familles, les discussions sur l’opportunité ou pas de se lancer dans une telle opération deviennent trop longues, et on risque de se faire passer les meilleures occasions sous le nez.
2. Un montant de départ qu’il faudra verser pour bloquer l’immeuble (en faisant une promesse d’achat), le sortir du marché, lancer une demande de permis de construire, et mettre les annonces pour trouver les autres copropriétaires. Ce montant correspond à environ le 10% du montant d’achat de l’immeuble avant travaux. Pour une opération entre 2 et 4 millions (la plupart des projets d’habitat à plusieurs se situent dans cette fourchette de prix), il faudra prévoir environ 300’000 CHF. Pour compenser le risque dû au fait de se lancer dans une telle aventure, il faudrait que le noyau de départ puisse récupérer un peu plus que la somme investie: donc, au lieu de 300’000, ils pourront récupérer 350’000 CHF ou 400’000 CHF.

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