Ça fait un moment que je me penche sur la question de l’habitat à loyer modéré à Lausanne et à Genève, et le moment est venu de faire le point sur la situation actuelle.

• Presque toutes les coopératives construisent sur des terrains mis à disposition par les collectivités publiques. Coopératives d’habitation et promoteurs traditionnels travaillent donc sur deux marchés complétement différents, et sont rarement en concurrence sur le même terrain. La concurrence s’exerce plutôt entre les différentes coopératives.
• Dans la plupart des terrains mis à disposition par les collectivités publiques le cahier des charges du projet (notamment le montant de loyers) est défini par les collectivités publiques elles-mêmes. Il arrive assez fréquemment que les loyers proposés sur ces terrains par les coopératives et ceux proposés par les promoteurs classiques soient dans la même fourchette de prix. On peut donc affirmer que ce n’est pas la concurrence entre promoteurs et coopératives qui décide les futurs loyers, mais ce sont les collectivités publiques qui décident de cette répartition: les opérateurs privés se chargent uniquement de mettre en pratique ce qui a été décidé par les collectivités publiques.
• La plupart des terrains fournis par l’état ou la commune se trouvent dans des zones soumises à planification de détail (PLQ dans le canton de Genève, PPA dans le canton de Vaud), ce qui fait que un projet sur ces terrains prend énormément plus de temps (10 à 15 ans) que un projet sur un terrain non soumis à planification de détail (2 à 5 ans). Comme conséquence, les projets d’habitat à loyer modéré prennent plus de temps à se réaliser que les projets d’habitat spéculatif, ce qui produit une suroffre d’habitat spéculatif et une pénurie d’habitat à loyer modéré. (pour aller plus loin sur ce sujet, vous pouvez regarder ma série sur la densification ici: 1,2,3,4,5,6)

Donc, comme conséquence de cet état de choses, on se retrouve avec des terrains:

• de propriété des privés
• sur lesquels on fait uniquement des projets d’habitat spéculatifs
• sur lesquels on fait des petits projets (2 à 10 logements) dans des délais très courts (2-5 ans).

et des terrains:

• de propriété des collectivités publiques
• sur lesquels on fait un certain pourcentage de projets d’habitat à prix coutant et un certain pourcentage de projets d’habitat spéculatif.
• Sur lesquels on fait des grands projets (20 à 100 logements) dans des délais très longs (10 à 15 ans).

Comment peut-on sortir de cette situation? la réponse dans le prochain billet.