Un des éléments qui caractérisent l’espace urbain est le commerce. Le commerce est là ou les gents se réunissent, et souvent est le facteur qui crée les liens entre les habitants d’une ville.

Et le commerce est un des éléments qui échappent plus facilement à la planification urbaine. Les boutiques ouvrent et ferment très rapidement et leur dynamique s’adapte mal aux temps longs de la planification urbaine.

Pour expliquer ce concept, allons voir un exemple, le quartier de Pietralata à Rome.

(image: Skyscrapercity)

Pietralata est un quartier d’environ 50.000 habitants, plutôt dense et plutôt isolé du reste de la ville de Rome, et donc peut être considéré comme un cas d’étude idéal. Son centre se situe le long de la Via Tiburtina, où se concentrent aussi la plupart du trafic routier et des lignes de transports publics.

La construction du quartier a commencé juste après la 2ème guerre mondiale, avec la construction de la plupart des immeubles entre 1945 et 1962. En 1962, un projet d’urbanisme très ambitieux devait transformer radicalement le quartier. Ce plan prévoyait une réseau d’autoroutes urbaines, un nouveau métro et le développement d’un quartier d’affaires.  Le projet a été réalisé très lentement et, 50 ans plus tard, il n’est pas encore terminé. Le réseau d’autoroutes a été construits seulement en partie. Le métro a été mis en service, mais le quartier d’affaires qu’il devait desservir ne s’est jamais vraiment développée. Le métro passe donc avec quelques arrêts en bordure du quartier et quelques arrêts en rase campagne, tandis que la plupart des déplacements en transports publics sont assurés par un couloir de bus en site propre, aménagé le long de la Via Tiburtina.

(une vue aérienne du quartier. Une autoroute aurait dû passer en direction Nord-Sud, à la place des constructions basses au milieu de l’image. Source: Microsoft Virtual Earth)

Entre temps, le quartier a fleuri, il est devenu à la mode (il est un des quartiers étudiants de Rome) et les parcelles réservées pour l’autoroute ont été réutilisées pour des autres usages. Les activités présents à Pietralata sont représentées dans la carte ci-dessous:

Les espaces au rez-de-chaussée des bâtiments résidentiels de part et d’autre de la Via Tiburtina ont été occupé par des boutiques de marque (en bleu dans la carte), et les bâtiments industriels (en mauve) ont été reconvertis en supermarchés (en jaune).  Dans les rues secondaires, les petites boutiques indépendantes (en rouge) ont profité de la proximité avec les grandes marques et des supermarchés et des prix nettement plus bas dus à la position légèrement moins favorable. Dans les rues plus lointaines, les laboratoire artisanaux (en vert) et les équipements publics (en gris) occupent les espaces moins désirables et moins chers.

Avec ses plans non terminés et sa variété d’usages, Pietralata est l’exemple parfait des critères qui contribuent à créer une ville intéressante,  dense et variée. critères que je reporte ici, dans leur formulation par The Urbanophile:

“If you having nothing but high value buildings, no one but national chains can afford to invest. If you have nothing but low value buildings, no one wants to. It is important to have a mixture of buildings, supporting a mixture of uses, mixture of high, medium and lower values uses, and both national chains (which bring much good with them) and indigenous business. It is this diversity that again helps to mitigate against the failure of any one element. And also provides room for the local business that is both committed to the town and a source of at least some independent economic life.”

“Jane Jacobs said new enterprises usually require old buildings. That is, where rents are low and it is cheap to set up shop. The spikey world model tells us economic growth occurs where land values are highest. Interestingly, I think this is resolved by looking at what Jacobs described as the self-destruction of diversity. That is, over time, successful diverse district tend to increasingly concentrate in their most successful use, crowding out other uses. Then ultimately, lacking the vitality that diversity brought, those ares eventually declined.”