En discutant entre nous, nous sommes arrivés à l’idée de monter un jeu de rôle, qui pourra être utilisé en interne, ou comme outil didactique pour expliquer aux gens comment monter un projet de construction. Pour commencer, nous avons défini les 6 acteurs, et le contexte.

Les 6 acteurs:

Le Propriétaire du Terrain. 
Son but est de vendre son terrain, au plus vite et pour un prix équitable.

Les Futurs Habitants.
Leur but est d’acheter ou louer des espaces (logements ou bureaux), et rentrer en possession des espaces au plus vite après l’achat. Ils ont donc intérêt à rentrer dans le projet le plus tard possible.

L’Investisseur. 
Il a de l’argent à disposition, et son but est de le faire fructifier, avec un rendement de 5-6% par année. Pour cela, il fait le relai entre le Propriétaire du Terrain et les Futurs Habitants pendant les 2 ans de durée habituelle d’un chantier, et assume les risques financiers pendant cette période.

Le Courtier.
Son but est de mettre en relation les différents acteurs de la construction, et il tire son revenu d’une commission (2-3%) sur chaque affaire qu’il mène à bien.  Il met notamment en relation:

• Le propriétaire du terrain avec l’investisseur (au début du projet)
• L’investisseur avec les futurs habitants (à la fin du projet)

L’Architecte.
Il s’occupe de coordonner le processus de construction. Il fait le projet, il demande les permis de construire, il suit le chantier, il vérifie les bons de paiement. Il tire son revenu en facturant ses heures de travail.
Parfois, l’architecte prend aussi le rôle de courtier ou d’investisseur, et lance lui-même des projets de construction: Comme il tire déjà un revenu par ses heures de travail, il peut se permettre de réduire ses commissions, et de faire fructifier son argent à un taux plus bas que le taux du marché.

L’Entreprise Générale.
Elle s’occupe d’exécuter matériellement le travail de construction. Elle tire son revenu en facturant ses heures de travail. Parfois, à l’a place d’une entreprise générale, il peut y avoir plusieurs entreprises plus petites, qui font chacune une partie du travail. Dans ce cas, l’Architecte a la tâche de coordonner le travail des différentes entreprises.
Comme l’Architecte, l’Entreprise Générale prend parfois aussi le rôle de courtier ou d’investisseur, et lance elle-même des projets de construction: comme elle tire déjà un revenu par ses heures de travail, elle peut se permettre de réduire ses commissions, et de faire fructifier son argent à un taux plus bas que le taux du marché.

Le Contexte

Un chantier pour un projet de construction moyen (5-10 logements) prend 2 ans environ:

• 1 an pour le projet et la demande de permis de construire.
• 1 an pour le chantier.

Même si on a tous les droits à bâtir et le projet est conforme au plan d’affectation, un permis de construire peut toujours être refusé: peut-être parce que le projet ne s’intègre pas assez avec le quartier, peut-être parce qu’il y a un voisin qui fait opposition, peut-être parce qu’entre temps le plan d’affectation a changé… tout est possible.

Dans ce contexte, comment mettre d’accord les exigences du Propriétaire du Terrain, qui souhaite vendre le plus tôt possible, et les futurs habitants, qui souhaitent acheter leur logement le plus tard possible?

La réponse, dans le prochain épisode.